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深圳楼市新政:投机炒作空间将进一步被压缩

2019-10-22 15:56:05  来源:大河网   阅读:2

    格隆汇1日丨7月31日晚间,深圳楼市迎来了新的调控政策。一封关于楼市新政的红头文件刷屏了深圳地产圈。

    这次深圳楼市的调控政策主要有4点:

    第一,暂停公司买房;

    第二,公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售;

    第三,住宅限售3年,不追溯;

    第四,对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的首付款比例不低于70%执行。

    如何解读楼市新政?

    政策一:

    我们先说说暂停公司买房这件事。6月25日,西安打响了禁止公司买房的第一枪。紧接着,长沙、杭州、上海也加入了这一行列。现在,深圳也跟进了。可以说,公司买房乱象丛生,已经到了不得不大力整治的阶段了。

    本身住宅就是为了“民有所居”,如果公司也来分一杯楼市的羹,无疑是在火上浇油,助推楼市更加畸形。前一轮全国城市房价的暴涨离不开公司买房的助推。

    事实上,公司买房确实已经到了令人咂舌的地步了。据审计署近期发布的公告显示,截至6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。

    现在,深圳为公司买房按下了“暂停键”。还在疯狂买房的上市公司该休息了。

    政策二:

    公寓方面,针对比较有争议的商业性质住宅也就是传统上酒店式公寓或称商务公寓(40-50年产权),明确规定:新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。有力保证了机构运营收租作为此类地块主要收益模式,避免了此类物业的过度炒作。

    未来新增公寓只租不售,意味着深圳未来可售商务公寓供应量将迅速减少,目前在售的商务公寓将成为某种意义上的绝版。这也意味着深圳政府想把公寓这一角色承担起“长期租赁”的职责,缓解住宅租赁严重不足的境地。

    对于房产投资者和投资公司来说,短炒公寓的玩法已经玩不通了。后续,机构运营收租金将成为主流。

    政策之三:

    居民新购住房三年限售。由于这一限售政策并不追溯此前的交易,因此其对市场的负面冲击略低于预期。

    重点要说的是,虽然该限售政策并不追溯此前交易,目前已购买的房产仍可自由出售,短期来看二手房市场供应量不会有太大变化。但三年限售政策仍不可避免地会持续影响未来二手房市场的供应量,反而可能进一步加剧深圳楼市的总体供求矛盾。

    其次,该政策对一批负债率较高的短线炒房客杀伤力较大,短线炒房客将被迫退出市场,同时不排除在下半年的市场观望期出现一些抛盘现象。

    政策四:

    该政策对离婚破限购大法产生了一定的制约,然而并未能完全限制离婚购房。对于许多愿意承担70%首付的离婚购房者来说,离婚破限购大法依然有效。与此同时,不排除金融公司未来会研究开发相关金融支持产品的可能性。因此这一政策对市场的影响,也略低于预期。

    根据深圳规土委数据透露,2017年,不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平方米,占全年二手住房销售面积46.2%。2017年深圳市离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房总成交量的10.8%,离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2%。根据以上两个数据,楼市调控对二手住宅成交影响较大,也将对新房销售产生负面影响。

    结语

    此次深圳楼市新政策是明显的“打补丁”、“补漏洞”的举措。业界也指出,随着新政实施,深圳房地产市场的投机炒作空间将被进一步有效压缩。

    深圳此前已是全国楼市调控最严城市,此番严上加严,将进一步遏制住房价非合理上涨。深圳近年房地产市场价格已经逐渐出现横盘态势,未来随着政策收紧,大趋势还是稳健。


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